Czy za hałas generowany przez lotnisko można dostać odszkodowanie?

Funkcjonowanie lotnisk wiąże się z określonym oddziaływaniem na otoczenie. Prawo stara się pogodzić interes mieszkańców z możliwością prowadzenia działalności lotniczej. Jednym z mechanizmów służących temu celowi jest obszar ograniczonego użytkowania (OOU). Jeżeli jego ustanowienie powoduje szkodę po stronie właściciela nieruchomości, może on dochodzić jej naprawienia.

Kiedy właściciel nieruchomości może żądać odszkodowania?

Zgodnie z przepisami, jeżeli w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości korzystanie z niej w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe albo istotnie ograniczone, właściciel może żądać wykupienia nieruchomości lub jej części. Może również domagać się odszkodowania za poniesioną szkodę, przy czym szkoda obejmuje także zmniejszenie wartości nieruchomości.

W przypadku lotnisk kluczowe znaczenie ma ustanowienie OOU (obszaru ograniczonego użytkowania). Zgodnie z Prawem ochrony środowiska taki obszar tworzy się, jeżeli mimo zastosowania dostępnych rozwiązań technicznych, technologicznych i organizacyjnych nie można dotrzymać standardów jakości środowiska poza terenem obiektu. Samo sąsiedztwo lotniska nie jest więc wystarczającą podstawą do otrzymania odszkodowania. Istotne jest ustalenie, czy nieruchomość znajduje się w granicach konkretnego obszaru ograniczonego użytkowania.

Właściciel nieruchomości nie musi wykazywać, że lotnisko działa niezgodnie z prawem. OOU jest właśnie instrumentem, który pozwala na funkcjonowanie określonego obiektu w warunkach, w których nie można dotrzymać standardów środowiskowych poza jego terenem. Właściciel, który poniósł szkodę, otrzymuje natomiast możliwość dochodzenia rekompensaty. W przypadku spadku wartości nieruchomości nie jest przy tym konieczne, aby wynikał on z konkretnego zakazu lub nakazu przewidzianego w akcie ustanawiającym OOU, a samego ustanowienia takiego obszaru. Wynika to z uchwały SN z dnia 6 listopada 2024 r.

Odszkodowanie nie tylko za spadek wartości nieruchomości

Najbardziej oczywistą szkodą jest spadek wartości domu, mieszkania lub działki. Jeżeli rynek uwzględnia fakt położenia nieruchomości w OOU i w konsekwencji jest ona warta mniej niż porównywalna nieruchomość znajdująca się poza obszarem, różnica może być podstawą roszczenia.

Nie oznacza to jednak, że właściciel może po prostu przyjąć dowolną kwotę utraty wartości. Znaczenie mają dowody dotyczące rzeczywistego wpływu OOU na wartość nieruchomości. W sporach sądowych istotną rolę odgrywa opinia rzeczoznawcy majątkowego, który analizuje rynek i porównuje nieruchomość z odpowiednimi obiektami.

Właściciel nieruchomości może odzyskać także koszty ochrony akustycznej

Drugim ważnym rodzajem szkody mogą być nakłady związane z dostosowaniem budynku do wymagań technicznych określonych dla OOU. Przepisy pozwalają uwzględnić w szkodzie również koszty poniesione w celu ich spełnienia.

W praktyce może chodzić między innymi o poprawę izolacyjności akustycznej przegród, wymianę okien czy inne prace związane z ochroną budynku przed hałasem. Zakres niezbędnych prac zależy jednak od konkretnej nieruchomości oraz wymagań określonych dla danej strefy.

Czy trzeba udowodnić, że samoloty obniżyły cenę domu?

To jeden z najważniejszych aspektów całej procedury. Właściciel nieruchomości nie może ograniczać się do stwierdzenia, że samoloty są głośne, więc nieruchomość jest mniej warta. Konieczne jest wykazanie szkody oraz jej związku z ustanowieniem OOU.

Nie może również utożsamiać każdej różnicy cen z hałasem lotniczym. Na wartość nieruchomości wpływają również między innymi lokalizacja, stan techniczny budynku, dostęp do komunikacji, infrastruktura, otoczenie, sytuacja na lokalnym rynku czy przeznaczenie działki. Dlatego ocena szkody powinna uwzględniać cały rynek, a nie tylko jeden czynnik.

Trzy lata na wystąpienie z roszczeniem

Z roszczeniem dotyczącym odszkodowania lub wykupu właściciel nieruchomości może wystąpić w okresie 3 lat od dnia wejścia w życie rozporządzenia albo aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości. Nie jest to więc termin liczony od momentu, kiedy po raz pierwszy zostanie zauważona uciążliwość spowodowane hałasem.

To bardzo ważne również przy zakupie nieruchomości. W dzielnicach położonych w sąsiedztwie dużych portów lotniczych, takich jak warszawskie Włochy, warto sprawdzić nie tylko samą odległość od lotniska, lecz także to, czy nieruchomość znajduje się w OOU, kiedy ustanowiono ten obszar i jakie zasady obowiązują w konkretnej strefie.

Świadomy zakup nieruchomości w pobliżu lotniska nie wyklucza odszkodowania

Samo nabycie nieruchomości ze świadomością, że w pobliżu funkcjonuje lotnisko, nie oznacza automatycznie utraty prawa do odszkodowania. Decydujące znaczenie ma przede wszystkim to, czy i kiedy dla danego terenu ustanowiono OOU.

Oznacza to, że osoba, która kupiła działkę lub dom, wiedząc o sąsiedztwie lotniska, może mieć roszczenie, jeżeli dopiero później nieruchomość została objęta OOU, a w związku z tym doszło do obniżenia jej wartości lub powstania innych szkód objętych przepisami. Sąd Najwyższy podkreśla jednak, że fakt, iż lotnisko funkcjonowało już wcześniej i generowało hałas, sam w sobie nie pozbawia właściciela możliwości dochodzenia roszczeń.

Inaczej należy spojrzeć na sytuację, gdy nieruchomość została kupiona już po ustanowieniu OOU. Osoba taka nie może dochodzić odszkodowania na takich samych zasadach jak właściciel, który był właścicielem w momencie ustanowienia obszaru.

W orzecznictwie można znaleźć stanowisko, zgodnie z którym przy roszczeniu o zmniejszenie wartości nieruchomości znaczenie ma to, kto był właścicielem w chwili wejścia w życie aktu ustanawiającego OOU. Nie można zakładać, że cała utrata wartości jest szkodą nowego właściciela. Cena transakcyjna mogła bowiem już uwzględniać lokalizację, hałas i ograniczenia wynikające z funkcjonowania obszaru.

Odszkodowanie nie jest rekompensatą za sam fakt mieszkania w pobliżu lotniska. Konieczne jest wykazanie konkretnej szkody.

Kto wypłaca odszkodowanie?

W przypadku roszczeń związanych z OOU odpowiedzialność finansową ponosi podmiot, którego działalność spowodowała wprowadzenie ograniczeń związanych z ustanowieniem obszaru. Sprawy sporne dotyczące wysokości odszkodowania lub wykupu nieruchomości rozpoznają sądy powszechne.

W praktyce właściciel powinien najpierw dokładnie ustalić, jaki akt prawny ustanowił OOU i kto został wskazany jako podmiot odpowiedzialny za ograniczenia. Dopiero na tej podstawie można prawidłowo określić adresata roszczenia.

Warto przy tym pamiętać, że celem tych regulacji nie jest kwestionowanie funkcjonowania lotniska. OOU jest rozwiązaniem prawnym pozwalającym na dalsze funkcjonowanie ważnej infrastruktury przy jednoczesnym uwzględnieniu interesów właścicieli nieruchomości znajdujących się w obszarze jej oddziaływania.